Mieszkanie z rynku pierwotnego czy wtórnego? Co bardziej opłaca się inwestorowi?

W 2024 r. średnie ceny mieszkań rosły szybciej niż czynsze – Polski Instytut Ekonomiczny szacował przeciętną rentowność najmu na ok. 5,2% w 6 największych miastach, przy dwucyfrowych wzrostach cen m² zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. To oznacza jedno: inwestor nie może już „brać czegokolwiek”. Przy drogim kredycie i spadającej rentowności liczy się wybór konkretnego segmentu i konkretnego mieszkania – a nie tylko ogólne „nowe czy używane”.

W tym poradniku weźmiemy na warsztat pytanie: Mieszkanie z rynku pierwotnego czy wtórnego – co bardziej opłaca się inwestorowi w 2026 roku? I zrobimy to z perspektywy:

• twardych danych,
• różnych strategii inwestora,
• praktycznych, nieoczywistych insightów.

---

1. Jak wyglądają dziś ceny na rynku pierwotnym i wtórnym?

Ceny szybowały, ale dynamika zaczęła hamować

NBP i PIE pokazują, że w latach 2023–2024:

• ceny na rynku pierwotnym w 17 największych miastach rosły średnio ok. 16% r/r,
• ceny na rynku wtórnym – nawet ok. 20–21% r/r,
• jednocześnie czynsze najmu rosły dużo wolniej, przez co rentowność najmu spadła do ok. 5–5,5%

Nowsze dane NBP za 2025 r. pokazują już stabilizację lub lekkie spadki cen mieszkań i tylko niewielki wzrost stawek najmu.

Pierwotny droższy? Niekoniecznie

Klasyczna narracja mówi: „pierwotny zawsze droższy od wtórnego”. Dane z 2025 r. pokazują, że to zbyt duże uproszczenie:

• Business Insider podaje, że na wielu rynkach wtórny jest 5–10% tańszy niż pierwotny w tej samej lokalizacji – stąd duża grupa kupujących wybiera używane mieszkania głównie ze względu na niższą cenę i większą przestrzeń do negocjacji.
• Ale analiza Parkietu (RynekPierwotny/GetHome) z listopada 2025 r. pokazuje, że w Warszawie mediana cen ofertowych na wtórnym to 17,1 tys. zł/m², a na pierwotnym 16,7 tys. zł/m²; w Krakowie wtórny 15,7 tys. zł/m², pierwotny 15,9 tys. zł/m².

Czyli:

W części największych miast używane mieszkania są już porównywalnie drogie, a czasem nawet droższe od nowych – szczególnie w dobrych, centralnych lokalizacjach.

Dla inwestora kluczowe jest więc nie to, czy mieszkanie jest „nowe” czy „używane”, tylko:

• dokładna cena m²,
• koszty wykończenia/remontu,
• potencjał pod najem lub odsprzedaż.

2. Co mówią nastroje rynku? Inwestorzy ciągną do wtórnego

Najnowszy „Monitor Nastrojów Klientów Nieruchomości” Otodom pokazuje, że:

• ok. 50% badanych wskazuje rynek wtórny jako preferowany,
• rynek pierwotny wybierają częściej osoby młodsze, nastawione na nowoczesność i energooszczędność,
• ogólnie widać „kryzys zaufania” – kupujący są ostrożni, bardziej analizują decyzje.

Z punktu widzenia inwestora to ważne: popyt na mieszkania z rynku wtórnego jest bardzo silny – zarówno wśród kupujących „na własne”, jak i najemców. W wielu lokalizacjach to właśnie wtórny rzuca cień na rentowność nowych inwestycji, bo oferuje lepszą lokalizację przy zbliżonej cenie.

3. Rynek pierwotny z perspektywy inwestora – kiedy ma sens?

Kluczowe plusy nowych mieszkań

1. Standard i energooszczędność
   Nowe budynki często mają:
   • lepszą izolację termiczną,
   • nowoczesne windy, garaże, rowerownie,
   • infrastrukturę osiedlową (place zabaw, strefy rekreacji).
     To zwiększa atrakcyjność dla najemców premium i klasy średniej, co przekłada się na stabilność najmu.
2. Niższe ryzyko prawne i techniczne
   Eksperci prawni podkreślają, że rynek pierwotny wiąże się zwykle z mniejszym ryzykiem „dziur” w stanie prawnym (brak starych roszczeń, „trudnych” współwłaścicieli), a budynek spełnia aktualne normy.
3. Atrakcyjność dla najemców korporacyjnych
   Korpo-najemcy lubią nowe osiedla: miejsca parkingowe, windy, recepcje, standard „pod klucz”. To ważne, jeśli celujesz w najem długoterminowy dla specjalistów, expatów lub rodzin z wyższym budżetem.
4. Mniejsze CAPEX w pierwszych latach
   Z założenia nie masz dużych remontów konstrukcyjnych przez kilka, kilkanaście lat (jeśli deweloper nie „przestrzelił”).

Minus: wysoka baza kosztowa i „zamrożenie kapitału”

1. Cena zakupu + wykończenie
   • płacisz cenę m² często niewiele niższą (a czasem wyższą) niż na wtórnym,
   • do tego dochodzi dziś bardzo drogie wykończenie – w standardzie inwestorskim nie jest łatwo zejść poniżej 2 000–2 500 zł/m² przy normalnych materiałach i robociźnie.
2. To oznacza, że Twoja łączna baza kosztowa bywa istotnie wyższa niż przy kupnie „z drugiej ręki” do lekkiego remontu.
3. Czas oddania inwestycji
   Jeśli kupujesz na etapie „dziury w ziemi” – na najem czy odsprzedaż poczekasz 1,5–3 lata. To zamrożenie kapitału i ryzyko rynkowe (zmiana stóp, podatków, najmu).
4. Ograniczone pole do negocjacji
   Z danych i praktyki wynika, że na rynku pierwotnym negocjacje są skromniejsze – rabaty zależą od etapu inwestycji i polityki dewelopera. Z kolei na wtórnym różnica między ceną ofertową a transakcyjną potrafi sięgać kilkunastu procent.

Kiedy rynek pierwotny ma sens dla inwestora?

• Cel: najem długoterminowy premium (rodziny, specjaliści, expaci).
• Miasto: duże aglomeracje z trwałym popytem (Warszawa, Trójmiasto, Wrocław, Kraków).
• Horyzont: min. 7–10 lat, bo dopiero wtedy koszty wykończenia zdążą się „rozsmarować” po latach najmu.

Strategia: bezobsługowa stabilność ponad maksymalny yield – akceptujesz niższą rentowność w zamian za mniejszą liczbę problemów.

4. Rynek wtórny z perspektywy inwestora – gdzie jest przewaga?

Kluczowe plusy używanych mieszkań

1. Lokalizacja i „żywa infrastruktura”
   Bankier i inni eksperci podkreślają, że mieszkania z rynku wtórnego często są:
   • w dzielnicach z już gotową infrastrukturą (szkoły, parki, sklepy, komunikacja),
   • w miejscach, gdzie „życie miejskie” jest ukształtowane, bez ryzyka, że za oknem nagle wyrośnie obwodnica.

2. Potencjalnie niższa cena i większa przestrzeń do negocjacji
   • na wielu rynkach wtórny bywa o 5–10% tańszy niż nowe mieszkania w tej samej okolicy,
   • analiza IV kw. 2024 r. pokazała, że różnica między ceną ofertową a transakcyjną na rynku wtórnym sięgała nawet kilkunastu procent.
3. Dla inwestora to złoto: umiejętnie negocjując, możesz wejść w cenę znacznie poniżej mediany rynkowej.
4. Value-add – przestrzeń na tworzenie wartości
   • starsze mieszkania często mają gorszy standard, ale dobry układ i lokalizację,
   • możesz podnieść wartość:
     • generalnym remontem,
     • zwiększeniem liczby pokoi (np. z 2 na 3),
     • adaptacją na najem pokoi,
     • poprawą funkcjonalności (aneks kuchenny, garderoba, home office).
5. To klasyczny scenariusz pod flipping albo „forced appreciation” (podniesienie wartości poprzez remont i lepsze wykorzystanie metrażu).
6. Szybszy start najmu
   • przy wielu lokalach z rynku wtórnego możesz wejść z lekkim odświeżeniem i wystartować z najmem w kilka tygodni, nie lat.

Minus: technika, prawo, czynsze

1. Ryzyko techniczne
   • stare instalacje (elektryka, piony),
   • potencjalne problemy konstrukcyjne,
   • wyższe koszty ogrzewania,
   • gorsza akustyka, brak wind.
2. Wyższe koszty eksploatacyjne
   W części bloków z lat 70–90. czynsze administracyjne bywają znacząco wyższe niż w nowych budynkach, bo wspólnota spłaca kredyty na remonty, wymiany pionów, ocieplenia.
3. Ryzyko prawne
   
   Eksperci od rynku nieruchomości przypominają: na wtórnym częściej trafiasz na:
   • zawiłe historie własnościowe,
   • hipoteki, służebności,
   • spory rodzinne,
   • potencjalnie „trudnych” lokatorów.

4. Bez dobrego sprawdzenia księgi wieczystej i stanu prawnego łatwo wpaść na minę.

Kiedy rynek wtórny ma sens dla inwestora?

Cel: maksymalizacja stopy zwrotu (flip, najem pokoju, value-add).

• Masz akceptację na remont i pracę z wykonawcami.
• Szukasz okazji cenowych (mieszkania do remontu, dziwne plany, mieszkania spadkowe).

Wiesz, jak:

• sprawdzić KW,
• policzyć koszty remontu,
• ocenić, czy lokal po remoncie będzie pożądany przez najemców / kupujących.

5. Co mówią liczby o rentowności?

PIE wylicza, że przeciętna rentowność najmu w największych miastach oscyluje dziś wokół 5–5,5% brutto.

Dla inwestora to oznacza:

• przy drogim nowym mieszkaniu z wysokim kosztem wykończenia – realna stopa zwrotu netto może spaść w okolice 3–4%,
• przy dobrze kupionym używanym mieszkaniu (z dużym rabatem i sensownie zrobionym remontem) można nadal wyciągnąć 6–7% – ale kosztem większej pracy i ryzyka.

Nie ma tu magii – wszystko rozbija się o:

Cena zakupu + koszt wykończenia/remontu + realny czynsz (lub cena odsprzedaży) – wszystkie koszty po drodze.

I to jest dokładnie przestrzeń, w której inwestor powinien oprzeć się na danych, a nie na sloganach „pierwotny jest bezpieczniejszy” albo „wtórny zawsze tańszy”.

6. Jak podejść do decyzji: pierwotny czy wtórny? (krok po kroku)

Krok 1. Zdefiniuj strategię

• Flip – szukasz lokalu, który po remoncie da „skokową” różnicę w wartości. W praktyce: częściej wtórny.
• Najem długoterminowy – zależy Ci na stabilności, małej obsłudze, małej rotacji: często nowe osiedla.
• Najem pokoi / najem studencki – lokalizacja i rozkład > rocznik budynku.
• „Kup i trzymaj” 10+ lat – wchodzi też kwestia standardu budynku i przyszłych remontów.

Krok 2. Policz całkowity koszt inwestycji (TCO)

Dla konkretnego mieszkania policz:

• cena zakupu (po negocjacjach),
• PCC/notariusz/prowizja,
• wykończenie / remont (z buforem na niespodzianki),
• koszty finansowania (odsetki, prowizje),
• Twoją „cenę” czasu (im dłużej remontujesz, tym później zarabiasz).

Krok 3. Zderz to z rynkiem

Tu zaczyna się rola danych rynkowych i narzędzi takich jak Estify:

• jak wyglądają realne ceny transakcyjne podobnych mieszkań w okolicy,
• jakie są czynsze najmu dla lokali o tym standardzie,
• czy zakładane „po remoncie” 1 000–1 500 zł/m² więcej jest realne w Twoim mieście, czy to tylko życzenie.

NBP, PIE, raporty Otodom czy portali ogłoszeniowych dają obraz makro – ale konkretne widełki dla konkretnego lokalu najlepiej sprawdzać na poziomie mikro.

7. Jak w tym wszystkim pomaga Estify?

Estify w tym scenariuszu nie jest „gadżetem”, tylko narzędziem kontrolnym dla inwestora.

Dla mieszkań z rynku pierwotnego:

• sprawdzasz raport Estify, żeby:
  • zweryfikować, czy cena ofertowa dewelopera mieści się w realnym przedziale wartości dla danej lokalizacji, metrażu i standardu,
  • zobaczyć, jak wygląda relacja ceny do innych inwestycji w okolicy,
  • otrzymać gotowe scenariusze zakupu i analizę inwestycyjną oraz dane na podstawie planów miejscowych;
  • policzyć docelową rentowność najmu:
    (czynsz x 12) / (cena zakupu + wykończenie).

Dla mieszkań z rynku wtórnego:

• Estify pomaga:
  • wychwycić, czy cena ofertowa sprzedającego jest zawyżona względem transakcji w okolicy,
  • określić potencjalną wartość po remoncie (jeśli opiszesz docelowy standard) + wartość w przyszłości,
  • policzyć, czy „flip” lub value-add mają sens przy obecnych cenach i kosztach remontu.

W obu przypadkach:

Zanim podpiszesz akt notarialny, możesz zobaczyć, czy Twoja „okazja” faktycznie jest okazją, czy tylko dobrze sprzedaną historią.

Podsumowanie: pierwotny czy wtórny – co bardziej opłaca się inwestorowi?

Nie ma jednej odpowiedzi, ale po zebraniu danych można uczciwie powiedzieć:

• Rynek pierwotny jest częściej wybierany przez inwestorów szukających stabilnego, przewidywalnego najmu, mniejszej liczby awarii, wyższego standardu i niższego ryzyka prawnego – kosztem niższej rentowności.
• Rynek wtórny daje większe pole do:
  • negocjacji ceny,
  • tworzenia wartości przez remont,
  • osiągnięcia wyższej stopy zwrotu – kosztem większej pracy, technicznych i prawnych pułapek.

Dla inwestora w 2026 roku kluczowe jest nie to, czy mieszkanie jest „nowe” czy „używane”, tylko:

• za ile realnie je kupisz,
• ile włożysz w standard,
• za ile wynajmiesz lub sprzedasz,
• jaką stopę zwrotu dostaniesz po odjęciu wszystkich kosztów.

I tu właśnie wchodzi Estify:

• dla nowych mieszkań – weryfikuje, czy cena dewelopera ma sens i jak wygląda potencjalna rentowność,
• dla używanych mieszkań – pomaga wycenić lokal „tu i teraz” oraz po planowanym remoncie, pokazując, czy inwestycja naprawdę się spina.

Dlatego niezależnie od tego, czy jesteś „team pierwotny”, czy „team wtórny”, jedno jest wspólne: warto opierać się na danych i realistycznych wycenach – a nie na hasłach marketingowych.