Jakie zmiany w prawie mieszkaniowym w 2026 roku?

Najważniejsze jest to: w 2026 roku nie ma jednej „wielkiej ustawy mieszkaniowej”, ale jest kilka zmian, które realnie dotkną właścicieli, wynajmujących i inwestorów. Poniżej znajdziesz informacje oparte na konkretnych aktach prawnych i oficjalnych zapowiedziach.

1. Najem krótkoterminowy pod pełną kontrolą (Airbnb, Booking itd.)

Co się dzieje?

W 2026 r. wchodzi w życie rozporządzenie UE 2024/1028 dotyczące zbierania i udostępniania danych o najmie krótkoterminowym. Zgodnie z nim Polska musi wdrożyć system rejestracji takich lokali najpóźniej do 20 maja 2026 r.

Media branżowe (m.in. Wprost, ifirma) i prawnicze opisują już konsekwencje: obowiązkowa rejestracja, numer identyfikacyjny lokalu, raportowanie danych i możliwe kary za brak zgłoszenia.

Co to oznacza w praktyce dla właścicieli?

Jeśli wynajmujesz mieszkanie na doby:

• będziesz musiał:
  • zarejestrować lokal w krajowym rejestrze,
  • uzyskać numer identyfikacyjny i podawać go w każdym ogłoszeniu, także na platformach,
  • prowadzić bardziej sformalizowaną dokumentację (regulamin, kontakt do osoby odpowiedzialnej, informacje dla gminy/wspólnoty).
• portale typu Airbnb/Booking nie opublikują ogłoszenia bez ważnego numeru – to koniec „najmu na dziko”.
• znacznie łatwiej będzie przypisać konkretny lokal do konkretnego właściciela – rośnie ryzyko kontroli podatkowych.

Dodatkowo zapowiedzi rządowe i medialne mówią o tym, że najmów powtarzalnych i zarobkowych nie da się już „udawać” prywatnym – będą traktowane jak działalność gospodarcza (czyli rejestracja firmy, VAT, KSeF, pełne rozliczenia).

Gdzie tu Estify?

Dla właścicieli mieszkań wynajmowanych turystycznie kluczowe będzie policzenie, czy po nowych kosztach (działalność, VAT, KSeF, wyposażenie, rejestracja) to się dalej spina.

Estify przydaje się jako:

realne wsparcie jeśli chodzi o oszczędność czasu przy jednoczesnym niwelowaniu naturalnie występującego stresu.

narzędzie do szybkiej, realistycznej wyceny mieszkania (ile to mieszkanie jest dziś warte na rynku),

punkt odniesienia przy decyzji:
„Sprzedać lokal i zainwestować gdzie indziej, czy jednak zostawić go pod wynajem?”

2. Nowe obowiązki przeciwpożarowe – szczególnie dla najmu krótkoterminowego

W 2026 r. zaczynają działać elementy nowelizacji przepisów przeciwpożarowych (rozporządzenie MSWiA). Najważniejsze z perspektywy mieszkań i najmu:

• Od 30 czerwca 2026 r. – obowiązek montażu autonomicznych czujek dymu i czadu m.in. w lokalach, w których świadczone są usługi hotelarskie oraz w lokalach wykorzystywanych na najem krótkoterminowy.
• docelowo (od 2030 r.) czujki będą obowiązkowe także we wszystkich istniejących mieszkaniach, ale to już poza 2026 – na razie dotyczy to głównie:
  • mieszkań/lokali „na doby”,
  • obiektów, gdzie formalnie świadczone są usługi hotelowe.

Brak dostosowania może oznaczać:

• problemy przy odbiorach i kontrolach,
• ryzyko odmowy wypłaty odszkodowania przez ubezpieczyciela po pożarze,

mandaty i inne sankcje administracyjne.

3. Portal DOM i darmowy Rejestr Cen Nieruchomości – jawne ceny mieszkań

To nie jest klasyczne „prawo mieszkaniowe”, ale bezpośrednio uderza w rynek mieszkań – w tym w sprzedających, kupujących i flipperów.

Co już jest uchwalone?

• Sejm i Senat przyjęły nowelizację ustawy deweloperskiej, tworząc Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami (Portal DOM).
• Kancelaria Prezydenta poinformowała o podpisaniu nowelizacji – portal ma umożliwiać sprawdzanie rzeczywistych cen mieszkań płaconych przez nabywców.(
• Od strony geodezyjnej przyjęto nowelizację Prawa geodezyjnego i kartograficznego – dostęp do Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) ma być bezpłatny, a start darmowego RCN planowany jest na wiosnę 2026 r., równolegle z portalem DOM.

Co to oznacza dla rynku?

• Każdy kupujący i sprzedający będzie mógł:
  • zobaczyć prawdziwe ceny transakcyjne (średnie/mediany) dla mieszkań o określonej liczbie pokoi, metrażu, lokalizacji, rynku (pierwotny/wtórny),
  • łatwiej wychwycić „przepłacone” oferty deweloperów albo zbyt optymistyczne wyceny prywatnych sprzedających.
• To będzie cios w:
  • ogłoszenia zawyżające ceny „bo może ktoś kupi”,
  • część strategii house flippingu opartych na niewiedzy kupujących.

Jak Estify może to wykorzystać?

Portal DOM oraz darmowy RCN to dla Estify kolejne źródła danych referencyjnych. Algorytmy Estify mogą zasysać aktualne ceny transakcyjne, ofertowe i alternatywne z wielu źródeł i łączyć je z własnymi modelami. Dzięki temu zwykły sprzedający ma narzędzie, które dorównuje (albo przebija) wiedzę pośredników i dużych funduszy. A RCN będziemy korzystać jako jedno z wielu źródeł, nadal biorąc pod uwagę dziesiątki dodatkowych czynników wpływających na wartość nieruchomości.

4. Najem krótkoterminowy – rejestr, kary, lokalne limity

Poza samym rozporządzeniem UE od 2026 r. można się spodziewać krajowych przepisów wykonawczych, które:

• wprowadzą obowiązek rejestracji każdego mieszkania wynajmowanego krócej niż 30 dni,
• umożliwią gminom i wspólnotom ograniczanie liczby lokali na doby w danym budynku / dzielnicy,
• nałożą kary finansowe za brak rejestracji lub podawanie fałszywych danych.

To już nie są luźne zapowiedzi – wynika to wprost z:

• treści rozporządzenia UE 2024/1028,
• oficjalnego stanowiska Ministerstwa Sportu i Turystyki,
• oraz z opisu projektu polskiej ustawy wdrażającej, publikowanego w mediach prawniczych.

5. Portal DOM kontra Estify – jak to się uzupełnia?

Można zadać sobie pytanie: skoro będzie portal DOM i darmowy Rejestr Cen Nieruchomości, po co mi Estify?

Różnica jest prosta:

• Portal DOM / RCN – pokażą głównie statystyki:
  • mediany, średnie ceny m²,
  • dane zagregowane dla większych obszarów,
  • bez uwzględnienia indywidualnych cech konkretnego mieszkania.
• Estify – będzie:
  • brać dane z DOM/RCN jako benchmark – jeden z wielu,
  • łączyć je z dziesiątkami czynników specyficznych dla Twojej nieruchomości (piętro, widok, stan techniczny, rozkład, standard, otoczenie),
  • generować indywidualny raport wyceny, powiązany z aktualnymi warunkami rynkowymi.

Estify to znacznie więcej, niż po prostu portal z cenami. Bierzemy pod uwagę wszystkie istotne czynniki wpływające na wartość nieruchomości – poziom hałasu, standardy bezpieczeństwa, ryzyko powodziowe, sytuację księgi wieczystej, lokalne plany… to dopiero początek długiej listy. W Estify oszczędzasz czas i zyskujesz niezwykłą wygodę – po prostu zyskujesz nowoczesne narzędzie, które wykonuje żmudną i skomplikowaną analizę za Ciebie. 

6. Co z ulgą mieszkaniową od 2026 roku?

To częste pytanie, bo media przez większość 2025 roku pisały o „koniec ulgi mieszkaniowej dla inwestorów od 2026”. Rzeczywistość jest bardziej skomplikowana.

• Ministerstwo Finansów przygotowało duży projekt nowelizacji PIT/CIT (UD116), który miał m.in. mocno ograniczyć ulgę mieszkaniową – w praktyce tylko dla osób bez innej nieruchomości, na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.
• Media branżowe podawały długo, że zmiany mają wejść 1 stycznia 2026 r.
• Ale: projekt nie został uchwalony odpowiednio wcześnie, a zgodnie z orzecznictwem TK niekorzystne zmiany w podatkach rocznych muszą być opublikowane do 30 listopada roku poprzedzającego. To się nie wydarzyło.

Wniosek na dziś (koniec 2025 r.):

• w 2026 r. ulga mieszkaniowa działa na starych zasadach,
• zmiany mogą pojawić się najwcześniej od 2027 r., jeśli projekt wróci w zmodyfikowanej formie.

To ważne dla:

• osób sprzedających mieszkanie przed upływem 5 lat i planujących zakup kolejnego,
• flipperów – bo kierunek zmian (ograniczenie ulgi tylko dla osób faktycznie bez innego mieszkania) jest mocno anty-spekulacyjny, choć przesunięty w czasie.

7. Planowany powrót użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe

Na koniec coś, co dotyczy ściśle mieszkalnictwa, ale jest jeszcze na etapie projektu:

• na stronie KPRM i w wykazie prac legislacyjnych pojawił się projekt ustawy, który ma zwiększyć dostępność gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, m.in. przez przywrócenie możliwości ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe (zwłaszcza dla TBS, SIM, spółdzielni, gmin).
• portale branżowe piszą o „powrocie użytkowania wieczystego od 2026 roku” i preferencyjnej opłacie rocznej rzędu ok. 0,3% wartości gruntu.

Na dziś to wciąż projekt, planowany do przyjęcia przez rząd w I kwartale 2026 r. – więc trudno mówić o twardym terminie wejścia w życie. Kierunek jest jednak jasny: ma to ułatwić budowę mieszkań na gruntach publicznych bez konieczności ich wykupu.

Podsumowanie – co realnie zmienia się w 2026 roku?

Dla właściciela/inwestora mieszkaniówki w Polsce w 2026 r. kluczowe są:

1. Najem krótkoterminowy
   • rejestr lokali, numery identyfikacyjne, raportowanie danych, większe ryzyko uznania działalności za gospodarczą.
2. Bezpieczeństwo pożarowe
   • obowiązkowe czujki dymu/czadu i dodatkowe wymogi w lokalach „hotelowych” i na krótkoterminowy wynajem.
3. Jawność cen
   • start Portalu DOM i darmowego Rejestru Cen Nieruchomości – każdy będzie mógł sprawdzić rzeczywiste ceny transakcyjne.
4. Ulga mieszkaniowa
   • głośno zapowiadane zmiany nie wejdą od 1.01.2026 – 2026 rok to jeszcze „stare zasady”, choć kierunek reformy jest jasno anty-spekulacyjny.
5. Użytkowanie wieczyste (projekt)
   • możliwy powrót na cele mieszkaniowe, ale to wciąż etap rządowego projektu – warto śledzić, ale nie traktować jak pewnik na 2026.

Na tle tego wszystkiego Estify jest narzedziem, które spina nowe przepisy z praktyką: uwzględnia lokalne obostrzenia (najmu krótkoterminowego, bezpieczeństwa, planowania przestrzennego) i przekłada to na konkretną, liczbową wycenę Twojego mieszkania – przed sprzedażą, wynajmem czy większą inwestycją. Nie jest przesadą wizja, w której Estify staje się po prostu standardem wyceny nieruchomości.